부동산 대출 규제 LTV, DTI, DSR의 차이점

안녕하세요!

오늘은 부동산 대출규제인

LTV, DTI, DSR

을 각각 비교해보려고 합니다!

 

 

 

 

LTV이란?

LTV = Loan(대출금) , To Value(가치, 가치평가액), Ratio(비율)의 약자 

LTV = 대출 가능한 금액 / 주택 담보물의 가치 X 100

 

일명 주택담보대출비율(매매가대비대출액)으로,

주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의

비율입니다. 만약 주택담보대출비율이 60%이고,

3억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 하면

담보주택의 가격에 지정된 LTV 비율을 곱하면

대출한도를 구할 수 있는데요. 빌릴 수 있는

최대금액은 3억 X0.6을 해서 1억 8천만원이 되는 것입니다.

 

 

주택담보대출비율(LTV)은 담보주택의 가치로 대출 한도를

정하는 방법이다. 담보주택의 가치는 대출자의 상환능력을

판단할 수 있는 기준이 된다. 대출금을 갚지 못하는 상황이 

벌어졌을 때 담보 주택을 팔아서 대출금을 갚을 수 있기 때문입니다.

담보주택의 가치가 클수록 상환능력도 높다고 볼 수 있습니다.

 

 

 

 

DTI이란?

DTI = Debt(총부채, 전체 빚) to income(소득)

DTI = (모든 주택담보대출 연간 총 상환액(원금 + 이자) + 기타 대출 이자) / 연소득 X 100

 

주택을 구입하려는 사람이 주택담보대출을 받을 경우, 

채무자의 소득으로 대출 상환 능력을 점검하는 제도입니다.

 

DTI는 금융회사에 갚아야 하는 대출금 원금과 이자가 개인의

연소득에서 차지하는 비중을 의미하며, 이는 부동산 담보물의

크기만으로 대출 한도를 결정하는 기존의 주택담보대출비율(LTV)

와 차이가 있습니다. DTI 기준이 엄격하게 적용되면 담보 가치가

높더라도 소득이 충분치 않으면 대출받을 수 없습니다. 

 

정부는 DTI를 통해 은행의 무분별한 대출 관행과 채무자의

부실 부채 상환을 방지할 수 있습니다.

 

 

 

 

DSR이란?

DSR = Debt(총부채, 전체 빚) Savings Ratio(비율) => 총부채원리금상환비율

DSR = (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 부채 연간 총상환액(원금+이자)) / 연소득 X 100

 

총부채원리금상환비율(총체적상환능력비율)

이라는 뜻으로,  가계가 연소득 중 주택담보대출과 

기타대출(신용대출 등)의 원금과

이자를 갚는데 얼마를 쓰는지 보여준다.

 

시중은행과 보험회사에서 받은 주택담보대출,

신용대출을 비롯해 마이너스통장대출, 자동차할부,

신용카드 미결제까지 포함한 모든 금융회사 빚을

합해 이를 기준으로 소득 대비 원리금 상환 부담을

산출합니다. 총부채상환비율(DTI)을 적용해

심사할 때보다 대출 규모가 일반적으로 줄어든다.

 

 

 

LTV, DTI, DSR 비교정리

-> DTI, DSR은 소득과 상환액을 기준으로 대출 규제를 하는 것

-> LTV는 담보물인 주택 가격을 기준으로 대출규제를 하는 것

 

 

 

+추가

*변경되는 은행업 감독규정 등 5개 규정 개정안 규정변경*

 

 

1) 다주택자 규제지역내 주택담보대출 허용

 

(현행) 다주택자의 규제지역 내 주택구입목적 주택담보대출 취급 금지

 

-> (개선) 다주택자의 규제지역 내 주택구입목적 주택담보대출 취급 허용

(규제지역 LTV 0 -> 30%, 비규제지역 LTV 60%)

 

2) 임대, 매매사업자에 대한 주택담보대출 허용

 

(현행) 주택 임대, 매매사업자의 경우 전지역 주택담보대출 취급 금지

 

-> (개선) 주택 임대, 매매사업자에 대한 주택담보대출 취급 허용

(규제지역 LTV 0 -> 30%, 비규제지역 LTV 0 -> 60%)

 

3) 임차보증금 반환목적 주택담보대출의 각종 제한 규정 완화

 

(현행) 임차보증금 반환목적 주택담보대출 취급시 '각종 제한' 존재

 

[ (1) 투기, 투과지역 15억 초과 아파트에 대한 주택담보대출 대출한도(2억원)

(2) 규제지역 내 9억 초과 주택에 대한 전입의무

(3) 2주택 보유세대의 규제지역 소재 담보대출 취급시 다른 보유주택 처분의무

(4) 3주택이상 보유세대의 규제지역 내 주택담보대출 금지 ]

 

-> (개선) 임차보증금 반환목적 주택담보대출 취급시 각종 제한 일괄폐지

(LTV, DSR 범위 한도내 대출취급 가능)

 

 

4) 생활안정자금 목적 주택담보대출 한도 폐지

 

(현행) 생활안정자금 목적(주택구입목적 외) 주택담보대출은

연 최대 2억원까지 취급 가능

 

-> (개선) 생활안정자금 목적 주택담보대출의 대출한도 폐지

(LTV, DSR 범위 한도내 대출취급 가능)

 

5) 주택담보대출 대환시 기존 대출시점의 DSR 적용(1년 한시)

 

(현행) 원칙적으로 주택담보대출 대환은 신규대출로

취급하여, 대환시점의 DSR 적용

 

-> (개선) 대환시 기존 대출시점의 DSR을 적용하여,

금리상승, DSR 규제강화 등으로 인한 기존 대출한도의

감액을 방지(1년 한시, 증액불허)

 

6) 서민, 실수요자의 주택담보대출 한도 폐지

 

(현행) 서민, 실수요자의 경우 규제지역 내 주택구입목적

주택담보대출 취급시 최대 6억원까지 대출가능

-> 부부합산 연소득 9천만원 이하, 무주택세대주,

투기, 투과지역 주택가격 9억원 이하

(단, 조정대상지역의 경우 8억원 이하)

요건을 모두 충족하는 경우

 

(개선) 서민, 실수요자의 규제지역 내 주택구입목적

주택담보대출 대출한도(현 6억원) 폐지

(LTV, DSR 범위 한도내 대출취급 가능)

*서민, 실수요자의 요건은 현행과 동일

 

 

 

많은 분들이 궁금해하셨던

대출규제 종류에 대해

알아보았는데요. 

 

이외에도 매수하려는 주택 가격에

따라 다르게 적용되는 점, 

규제지역과 비규제 지역이

다르게 적용되는 점 등도

추가적으로 알아두시면

좋을 거 같습니다!